Сообщений в теме: 426

[Вредный]

Рынок жилой недвижимости в последние пару лет демонстрирует безумный рост( знаю только про Спб). На данный момент неплохие проекты бизнес класса выходят по 400₽/м. Рано или поздно эта вакханалия с оверпрайсом должна кончиться. Мое мнение- застройщики ахуели из-за льготной ипотеки.
Вижу два возможных варианта на ближайшие 2-4 года:
1. Вторичка подтянется по цене у новостройкам
2. Пузырь лопнет из-за большого количества просроченных ипотек и цены пойдут вниз от сегодняшних пиков, процентов на 30.

Если есть здравые мысли по данному вопросу -u’re welcome.

[Джон Фрум]

Персонаж с банки.ру думает иначе:

Недвижимость. Бурный рост спроса прошлого года (якобы, послуживший причиной роста цен) - которого на самом деле не было
05.02.2021 20:07 3 371 просмотр
smile:!: Статистика сделок от Росреестра за 2020 год.
Москва. Объем сделок купли/продажи готового жилья, относительно 2019 года - вырос на... 2%! (и упал на 5%, относительно 2018 года)
продажи новостроя - выросли на 1%!

Новосибирск. Объем перехода прав/регистрации сделок на вторичном рынке - упал на 14%.
Новострой + 4%.

Таким образом, данная статистика прямо указывает на то, что никакого, хоть сколько-нибудь существенного и значимого для цен роста спроса, и уж тем боле ажиотажа спроса - о котором весь прошлый год, в унисон вещали официальные кирпичные эксперты - не было. (и быть не могло. о чем я всегда и говорил)

И даже эти "оптимистичные" данные продаж Росстата, отчасти вызывают у меня больше сомнения, а от части, они просто фальшивы.
Фальшивы, это цифры продаж новостроя, ибо в этих "продажах", большую часть занимают регистрации ДДУ под кредитные залоги банкам, а так же масса прочих схемотозных регистраций.
Строители переходят на продажи через эксроу счета, денег дольщиков не получают, поэтому по нарастающей привлекают кредитные ресурсы, под залог регистрированных ДДУ.
И даже с учетом всего этого схемотоза, строители не смогли вытянуть за уши оптимистичных цифр своих "продаж" за прошлый год!
Большие же сомнения, у меня вызывают цифры московских сделок "купли/продажи", ибо вся страна считает общий объем регистрации сделок, а Москва - где глава местного Росреестра регулярно выступает в качестве эксперта - сторонника кирпича - засекретила общий объем регистрации сделок и вытаскивает оттуда на всеобщее обозрение, лишь сделки "купли/продажи", цифры которых можно брать с потолка, ведь они все равно ни в каких прочих отчетах Росреестра не учитываются и не отображаются.
А Росреестр Московской области, после публикации им статистики о рекордах продаж ДДУ в апреле, когда продажи по всей стране упали почти до ноля. мне вообще больше не авторитет. Я даже его статистику больше читать не буду.

В итоге вышесказанного, снова повторюсь.
Весь рост цен прошлого года, не имел под собой никаких реальных обоснований в виде роста покупательского спроса на недвижимость. Цены выросли, просто в результате механического их переписывания - сначала, ценники механически повысили строители, а затем, тоже самое продел вторичный рынок. А дабы придать этому повышение некие черты правдивости и был придуман и прокручен весь этот словесный экспертный лохотрон, в стиле Остапа Бендера о бурном росте спроса.
Это было так:
Весной, строители поняли, что общие дела с кирпичом, и дела их личные - кирпичные, очень плачевны. Вот они и сотворили/проплатили очередную пропагандистскую тему "веруй товарищ в нерушимость цен кирпичных!"
1. В качестве генератора словесной пропагандистской пены, запустили льготную ипотеку на новострой, скинув ставку с 8, 7.5%, аж до.. 6.5%! И их "эксперты" начали кричать на каждом углу, как весь народ кинулся расхватывать эту льготную ипотеку! Активно размахивали цифрами выдачи этой льготной ипотеки, но это был не новый спрос, вызванный льготной ипотекой, а старый, текущий ипотечный спрос на новострой, который просто перешел на льготную ипотеку.
И ведь, и ежу было понятно, что такое снижение ставки - и вообще снижение ипотечной ставки, оживить спрос на нашем рынке, уже не может, ибо, тут активно стимулировали спрос годами, особенно с 2014 года И народ наш, всегда брал ипотеку, по принципу "потяну - не потяну", без всякой оглядки на ее ставки, и никогда не выжидал, не откладывал покупки, в ожидании более низких ипотечных ставок. И к 2020 году, народ - те кто мог и хотел, уже по уши набрался кирпича кредитного. Эксперты же сами годами внушали народу - чем ниже ипотечная ставка, тем выше цены недвижимости! Вот весь народ и набрался кирпича "по дешевки", пока ставки по ипотеки были высокими.
Да ладно бы ценники на кирпич сильно упали... то на этом фоне, льготная ипотека, может и смогла бы хоть сколько-нибудь оживить спрос. Но ценники то, к 2020 году, уже были задранные после нескольких лет словесного стимулирования спроса страшилкой о переходе строителей на эскроу счета, грядущем дефиците новостроя, кошмаре и т. п... а с появлением темы "льготная ипотека", рынок снова начал накручивать ценники, без всякой оглядки на спрос. ну и кому нужна в таких условиях эта льготная "ипотека?"
2. Летний всплеск сделок на рынке - который на самом деле, лишь компенсировал провал сделок весеннего карантина - эксперты конечно же выдали за бурный рост спроса! ...случившейся из - за этой самой, льготной ипотеки!)
3. А сверху, для большей убедительности, эксперты постоянно напоминали об очередных рекордах в регистрации ипотечных сделок! Хотя - опять же - на самом деле, львиная доля ипотечных сделок, это было рефинансирование ранее взятой ипотеки, т.к. ЦБ снизил ставку до рекордно низких уровней.
Вот и получилось, что вся аргументация экспертов, весь их рост спроса, драйверы спроса - это обычная фальшивка. А звучала она так красиво, просто потому что ей возразить публично нельзя, и потому что она легла на хорошую почву, легла на душу народу, который по давней традиции считает, что во время любых кризисов и потрясений нужно покупать кирпич! НО, народ так считает, но сам уже, не покупает! Потому что у него уже, либо возможности нет, либо желания... А те, кто хотел спастись от кризиса в кирпиче, это уже сделали в кризис 2014, и теперь так и сидят в том кирпиче, не зная как оттуда вылезти. А кто вылезает, так с лаем - за пол уплаченной цены в валютном пересчете.

В общем, лично мне, ситуация на рынке предельно понятна и в целом тут нет ничего нового за последнее время. Это классическая ценовая пирамида, раздутый ценовой пузырь, с избыточным и постоянно прирастающим от новостроя предложением, на фоне низкого - покрывающего, лишь малую часть предложения - спроса, который невозможно увеличить никакими экспертными словесными интервенциями. Ими можно, лишь увеличить народную веру в кирпич, как когда то веру в коммунизм, но рынку нужна не вера, а новые и новые покупатели с деньжатами... а где ж их взять??? Прям как в анекдоте получилось, вера есть - денег нету...

чуть не забыл. есть у меня такое подозрение большое, что строители активно подсели в последнее время на схемотоз - продажа своего кирпича самим себе, через подставных покупателей, и конечно же - по льготной ставке! Т.е строители, через такие продажи получают долгосрочные кредиты под ставку в 6.5%. Сказка! Пока они эту ипотеку чуть поплатят, а потом разбегутся и вообще платить бросят...

[Релакс]

Вредный (10 February 2021 - 15:36) писал:

Пузырь лопнет из-за большого количества просроченных ипотек и цены пойдут вниз от сегодняшних пиков, процентов на 30.

конечно пузырь, конечно цены раздутые
с ценой себестоимости не сопоставимые
но при сегодняшней власти недвижка не подешевеет точно

а с учётом постоянно падающего рубля - техника вся импортная, большинство матерьялов тоже
солярка без революции у нас не подешевеет точно - и с каждым месяцем дороже
с чего ей дешеветь?

Сообщение отредактировал Релакс: 10 February 2021 - 17:05

[Релакс]

Джон Фрум (10 February 2021 - 16:14) писал:

через такие продажи получают долгосрочные кредиты под ставку в 6.5%. Сказка! Пока они эту ипотеку чуть поплатят, а потом разбегутся и вообще платить бросят...

фактически где то 7.5 получается, по собственному опыту
но для других цивилизованных стран процент ипотечного кредита всё равно просто конский
а если кто то его платить не сможет - есть "друзья ВВП", которым(у) бабло девать просто некуда
у "простых" полковников лежат дома в нале бюджеты крупных городов
всё скупят за бесценок и вздёрнут цены обратно
и будут у нас одни доходные дома
друзья Владимира Владимировича привыкли решать вопросы глобально
просто люди не смогут покупать недвижимость в собственность,
а чтобы остальным жизнь мёдом не казалась поднимут налоги на недвижимость)

Сообщение отредактировал Релакс: 10 February 2021 - 17:09

[Прохожий]

Релакс (10 February 2021 - 16:51) писал:

но при сегодняшней власти недвижка не подешевеет точно

Вот я бы не стал на это рассчитывать.

[Релакс]

Прохожий (10 February 2021 - 17:07) писал:

Вот я бы не стал на это рассчитывать.

хотелось бы, чтобы цены стали доступней
но..
наблюдается только обратное
и не купив что то три года назад, начинаешь кусать себя за локти)

Сообщение отредактировал Релакс: 10 February 2021 - 17:13

[PinkRabbit]

Поддержу Фрума. Сколько бы ни говорили про дикий спрос, но если в тупую взять тот же циан и пройтись по предложениям новостроек, увидишь очень нехарактерную картину: корпус уже сдан, а квартир на продажу в нем выставлено чуть больше чем дохуа. Причём ладно бы 3,4 комнатные по 150 метров, нет же, даже студии.

[PinkRabbit]

Насчёт «недвижка не будет дешеветь» - если перевести цену в баксы, она особо и не дорожает)

Сообщение отредактировал PinkRabbit: 10 February 2021 - 17:19

[Stigmator]

Рынок действительно очень сильно перегрет из-за этой идиотской программы "льготной ипотеки", причём под шумок, как и всегда, цены стали завышать вообще все, в т.ч. и вторичка. Нельзя также не отметить и то, что немалая заслуга в этом принадлежит нашему малообразованному в финансовом плане населению, которое как дикий скот поскакало побыстрее брать ипотеку, тем самым лишь разгоняя спрос, поддавшись под песни банковских маркетологов о "зато своём жилье". Как обычно, лобби застройщиков - одно из самых сильных, и свои корыстные идеи они всегда быстро продвигают в законодательных органах. Видел немало расчетов, которые наглядно показывают, что никакой выгоды нет от этой пресловутой "льготной ипотеки" в плане перерасчета суммы ежемесячного платежа, а даже наоборот. Неудивительно, ведь всегда в конечном счете за всё платит конечный потребитель (он же заёмщик). Посмотрим, будет ли в итоге пузырь. Мне это больше напоминает классическую пирамиду, где выигрывает только тот, кто залез в неё в самом начале. Сейчас уже точно лезть в ипотеку нельзя ни в коем случае.
P.S. Банки сейчас в силу большого количества "плохих долгов" (т.е. просроченной ипотечной задолженности) стали гораздо активнее отказывать в выдаче ипотеки, хотя этот банковский продукт всегда был одним из самых защищенных в силу своей залоговой природы. В общем, как обычно, "всё для людей".

Сообщение отредактировал Stigmator: 10 February 2021 - 17:55

[Вредный]

PinkRabbit (10 February 2021 - 17:16) писал:

Поддержу Фрума. Сколько бы ни говорили про дикий спрос, но если в тупую взять тот же циан и пройтись по предложениям новостроек, увидишь очень нехарактерную картину: корпус уже сдан, а квартир на продажу в нем выставлено чуть больше чем дохуа. Причём ладно бы 3,4 комнатные по 150 метров, нет же, даже студии.

Зависит от комплекса. В хороших проектах или ничего не продают или продают, но дорого.

[Njyt]

Релакс (10 February 2021 - 17:12) писал:

хотелось бы, чтобы цены стали доступней
но..
наблюдается только обратное
и не купив что то три года назад, начинаешь кусать себя за локти)

Так тебе хотелось бы чтобы цены стали доступными или чтобы на аренду недвиги что уже есть у тебя был стабильный спрос и продать ее можно было дороже чем ты приобрела?

[PinkRabbit]

Вредный (10 February 2021 - 17:49) писал:

Зависит от комплекса. В хороших проектах или ничего не продают или продают, но дорого.

Хороший проект - очень субъективное понятие. Особенно для «массовых слоёв» населения.
Смотрел комплексы с ценовым диапазоном 150-200 тыс за метр (что тоже считаю дохуа в 90% предложений).
В ценник выше уже смысла не вижу лезть, там начинаются «блага», непонятные простому обывателю, к коим себя частично отношу.

[Вредный]

PinkRabbit (10 February 2021 - 17:59) писал:

Хороший проект - очень субъективное понятие. Особенно для «массовых слоёв» населения.
Смотрел комплексы с ценовым диапазоном 150-200 тыс за метр (что тоже считаю дохуа в 90% предложений).
В ценник выше уже смысла не вижу лезть, там начинаются «блага», непонятные простому обывателю, к коим себя частично отношу.

Массовые слои покупают студию на Парнасе. Зачем мне их понятия?
Я говорю о бизнес и выше. Это локация, виды, отделка МОПов И так далее.

[Релакс]

PinkRabbit (10 February 2021 - 17:16) писал:

увидишь очень нехарактерную картину: корпус уже сдан, а квартир на продажу в нем выставлено чуть больше чем дохуа

в нормальных домах и местах всё продано, ничего нет

[Релакс]

Njyt (10 February 2021 - 17:57) писал:

Так тебе хотелось бы чтобы цены стали доступными или чтобы на аренду недвиги что уже есть у тебя был стабильный спрос и продать ее можно было дороже чем ты приобрела?

наверно хорошо - это когда стабильно, без скачков туда сюда,
вечно дешевеющего рубля и тд
и это относится ко всему
а с недвижкой можно и на аренде заработать

[PinkRabbit]

Вредный (10 February 2021 - 18:32) писал:

Массовые слои покупают студию на Парнасе. Зачем мне их понятия?
Я говорю о бизнес и выше. Это локация, виды, отделка МОПов И так далее.

Ну нет, я все-таки имел ввиду не студии на парнасе, а средние квартиры, в районе 13-18 млн.

Я не знаю, что ты вкладываешь в «бизнес и выше», возможно это Esper Club на Крестовском. Если верить позиционированию застройщиком, был в нескольких комплексах класса «бизнес» (царская столица, комплекс на чёрной речке, граф Орлов (снимал посуточно), - и во всех трёх один и тот же признак «бизнеса» - напор воды в душе как струя простатика((
Все как у покойного Задорнова, все ок, вау, дорохо-бохато, стоишь под золотой лейкой и струю пытаешься поймать.
Но, возвращаясь к теме, в этих комплексах хаты есть, продаются до сих пор, где-то больше, где-то меньше.

[PinkRabbit]

Релакс (10 February 2021 - 19:02) писал:

в нормальных домах и местах всё продано, ничего нет

Например?

[Сухарь]

Ровно год назад покупал.
Сейчас заглянул в домклик - цена предложения за год увеличилась на 30 с лишним %.
А вы говорите: кирпич.....

[Ded]

Вредный (10 February 2021 - 15:36) писал:

...Если есть здравые мысли по данному вопросу -u’re welcome.

мысль посетила... если есть желание песать па-ниггерски, то "u’re welcum"...

[Njyt]

Кто-нибудь покупал квартиры в старом фонде в центре?
На что стоит смотреть при покупке и что может вылезти в последствие?
Интересует только личный опыт, теорию я и так знаю)