Сообщений в теме: 78

[lubitel]

Рубенс (21 December 2018 - 14:37) писал:

Стопудов. Чистая доходность квартиры в долгсрочной аренде (за вычетом простоев, ремонтов, обновления мебели/техники) не более 6% годовых.

так и есть ( причем скорее 5 чем 6-ИМХО)
Но тут вопрос что происходит с самим объектом -он дорожает или дешевеет ?если таки дорожает то в год зарабатываешь эти самые 5-6% +прирост стоимости самого объекта

[Джон Фрум]

lubitel (24 December 2018 - 18:13) писал:

так и есть ( причем скорее 5 чем 6-ИМХО)
Но тут вопрос что происходит с самим объектом -он дорожает или дешевеет ?если таки дорожает то в год зарабатываешь эти самые 5-6% +прирост стоимости самого объекта

А если дешевеет?
Или он не может дешеветь? Или все-таки может?

[Прохожий]

Джон Фрум (24 December 2018 - 20:13) писал:

А если дешевеет?
Или он не может дешеветь? Или все-таки может?

Может, конечно. Особенно если речь идёт о цене в валюте, а не в рублях.

[in4med]

Прохожий (24 December 2018 - 20:42) писал:

Может, конечно. Особенно если речь идёт о цене в валюте, а не в рублях.

В мировой практике вложения в недвигу на горизонте несколько десятков лет проигрывают фондовому рынку.
Но Россия интересная страна.

[in4med]

lubitel (24 December 2018 - 18:13) писал:

так и есть ( причем скорее 5 чем 6-ИМХО)
Но тут вопрос что происходит с самим объектом -он дорожает или дешевеет ?если таки дорожает то в год зарабатываешь эти самые 5-6% +прирост стоимости самого объекта

маниакальная скупка бетона вполне объяснима.
У широкой части электората нет других понятных инструментов сохранить бабки.
Ну и знаний тоже не много.

[pitt]

Всё что обещают выше 10% всегда негарантированная замануха, имхо. Причём вне зависимости от ставок ЦБ, валютного курса и т.п. (ну, при очень высокой ставке ещё банки из топа могут дать такой процент)

Не так давно на примере Москва-сити разбирали опыт людей, кто вложился и сейчас сдаёт/пытается продать недвигу. Справедливости ради доходность доходит до 11% за вычетом всех расходов, но это скорее объекты-исключения, где сошлись "звезды" (вид из окна, желания и возможности арендатора и начальные вложения). А так многие и 5-6% не могут получить...

Сообщение отредактировал pitt: 24 December 2018 - 21:34

[Рубенс]

in4med (24 December 2018 - 16:33) писал:

Впрочем к делу
В конце концов все кто в начале пирамиды обычно в плюсах, если не погубила жадность.

за минимум в 300 тр нам предлагают 87 тр за три года.( далее в предложениях просто смоделирована лестница жадности)
Такие же примерно условия в процентах есть в зомби банках прямо сейчас, фора банк и совком банк.
Но у этих банков есть АСВ, где ты свои 300 получишь в любом случае.
Если будешь сильно умный то даже из тетрадки получишь.

Теперь высшая ступенька жадности
22 ляма и гарантированно 14 процентов годовых.

Что сказать, круто.. жаль что деньги потом.

Кстати удивительно, но банки предоставляющие ипотеку под эту стройку дают ее от 9%.
Чего пацаны не могут напрямую договориться?
....

Ничего удивительного.
Ты вообще не понял сути этого проекта.
Это обыкновенная долёвка.
До окончания строительства и оформления прав собственности никаких процентов дольщики не получают.
Так что все твои расчёты неверные, в следующий раз прежде, чем отвечать, читай договора, они были во вложении к одному из моих постов.

Сообщение отредактировал Рубенс: 25 December 2018 - 01:16

[in4med]

Рубенс (25 December 2018 - 01:15) писал:

Ничего удивительного.
Ты вообще не понял сути этого проекта.

да куда уж мне.
Впрочем Ротенберг видимо тоже предпочел от 9% сейчас с инвесторов, чем потом вылавливать Зингаревичей по всему миру мытаря с них 14+%

Рубенс (25 December 2018 - 01:15) писал:

Это обыкновенная долёвка.
До окончания строительства и оформления прав собственности никаких процентов дольщики не получают.

Это не совсем обычная долевка.
Тут все полюсы на руках у застройщика, а вот кроме обещаний процентов на стороне инвестора нет даже пристойного дисконта за квадрат.
Они не жилье сдают со всеми положенными обременениями

Рубенс (25 December 2018 - 01:15) писал:

Так что все твои расчёты неверные, в следующий раз прежде, чем отвечать, читай договора, они были во вложении к одному из моих постов.

Если не затруднит, что именно не так в расчетах?
прибыль поле 3-х лет будет больше?
есть скрытые гарантии от застройщика?
есть возможность одним днем выйти из проекта?

Сообщение отредактировал in4med: 26 December 2018 - 00:12

[Рубенс]

in4med (26 December 2018 - 00:10) писал:

...
Если не затруднит, что именно не так в расчетах?
прибыль поле 3-х лет будет больше?
есть скрытые гарантии от застройщика?
есть возможность одним днем выйти из проекта?

В договорах всё написано.
Срок сдачи - 30.06.21, потом предварительный договор с УК до 31.12.21, потом основной.
Прибыль после 3х лет будет = 0.
Реальный доход пойдёт только с 01.01.22.
Обещанные 87 тыр можно будет получить через 3 года после подписания основного договора с УК, т.е. через 6 лет.
Итого имеем 4,5% годовых, что совсем немного.
Хотя никакие гарантированные %% в основном договоре доверительного управления вообще не указаны.

Сообщение отредактировал Рубенс: 26 December 2018 - 02:46

[lubitel]

Прохожий (24 December 2018 - 20:42) писал:

Может, конечно. Особенно если речь идёт о цене в валюте, а не в рублях.

если в валюте то вопрос " откуда дровишки" если эту валюту покупал за рубли -то пофиг ,а во если был именно доход в валюте -то да

[Минздравец]

Рубенс (26 December 2018 - 02:45) писал:

В договорах всё написано.
Срок сдачи - 30.06.21, потом предварительный договор с УК до 31.12.21, потом основной.
Прибыль после 3х лет будет = 0.
Реальный доход пойдёт только с 01.01.22.
Обещанные 87 тыр можно будет получить через 3 года после подписания основного договора с УК, т.е. через 6 лет.
Итого имеем 4,5% годовых, что совсем немного.
Хотя никакие гарантированные %% в основном договоре доверительного управления вообще не указаны.

Согласен, Именно так еще не факт что сдача вовремя, потом сколько будет с управляющей, еще там нет уточнений как отвечают за несоблюдение по договору. Итого тебя тупо как мне кажется разводят на инвестиции. А если захочешь, тупо на поднятой цене заработать, то не факт что сможешь так же легко продать и выйти из этой карусели. В итоге вложишь бабло а как вынуть ХЗ... Мутно...

[Рубенс]

А народец между прочим деньги понёс)
Эксперты рассказали, куда россияне будут вкладывать деньги в 2019 году

Цитата

Впрочем, помимо «железного ящика» и «матраса» в России остались инструменты инвестирования, которые пользуются популярностью. Консультанты отмечают рост интереса инвесторов к новому сегменту недвижимости — апарт-отелям. В 2018 году интерес к проектам сервисных апартаментов, предназначенных не для проживания самих собственников, а для сдачи в аренду, вырос в несколько раз. По данным Knight Frank St.Petersburg, по итогам первого полугодия 2018 года продажи сервисных апартаментов выросли в 2,6 раза по сравнению с аналогичным периодом 2017 года.

«Одно из последних открытий для среднего или розничного инвестора — это апартаменты как объекты нежилой недвижимости с коммерческой функцией. Этот инструмент позволяет «припарковать» деньги в противовес депозитам, которые предоставляют банки. Это тренд, об апарт-отелях много говорят: крупные собственники обращаются к нашей управляющей компании для перепрофилирования объекта или использования земельного участка под строительство апарт-отеля», — подтверждает Николай Антонов, гендиректор компании «МТЛ. Управление недвижимостью».

Сопоставимо увеличивается и объем предложения на рынке апартаментов — девелоперы осваивают новый сегмент, чтобы уйти от жестокой конкуренции и затоваривания в жилищном строительстве. «Инвесторы системно вышли из рынка однокомнатных квартир, который давал девелоперам 30-40% маржу на этапе котлована, поэтому все застройщики перешли из жилья в апарты», — говорит частный инвестор, адвокат Иван Смирнов.

В 2018 году интерес к проектам сервисных апартаментов, предназначенных не для проживания самих собственников, а для сдачи в аренду, вырос в несколько раз.
......
По словам Антонова, есть две бизнес-модели на рынке апартаментов. Либо застройщик выставляет часть квадратных метров под гарантированный доход, и тогда ожидания на ближайшие три года уже заложены в стоимость квадратного метра, либо девелопер действует по агентской схеме управления доходами — управляющая компания зарабатывает только тогда, когда зарабатывает и инвестор. «Мы работаем по агентской схеме. В такой модели проценты могут быть разные — от 6 до 17%, в зависимости от туристического спроса. На краткосрочной аренде во время Чемпионата мира можно было заработать и 17%, но в среднем уровень дохода всегда плавает», — объясняет Николай Антонов.

Причиной обманутых ожиданий инвесторов может быть не только плавающий доход, но и непонимание других особенностей функционирования этого инструмента. Одна из таких особенность состоит в том, что апарт-отель — это актив со многими собственниками, и это влечет за собой определенные сложности. «Возникает проблема дальнейшей эксплуатации комплекса, потому что договориться между собой вне зоны жилищного законодательства и обязанностей управляющей компании сложно. Мина заложена в том, что через десять лет, когда активы начнут стареть (канализация, вентиляция, кровельные и ограждающие конструкции), каждый собственник будет нести обязанность по их содержанию. Об этом не принято говорить, но такие подводные камни существуют», — заключает Николай Антонов. По мнению экспертов, также вызывают сомнения апартаменты, расположенные в спальных районах, где гостиничная функция мало востребована.

[болт78]

Добрый день! Также заинтересовался данной темой. Общался с менеджерами, ездил к ним в офис, читал отзывы (их крайне мало). Обещают все красиво. Изначально заключаются два договора: 1. долевого участия (это на постройку помещения) и 2. Предварительный договор доверительного управления (ДДУ). Второй договор можно выбрать 2-х видов: гарантированный доход - это когда сдаешь им номер и больше у тебя голова не болит, стабильно получаешь 30000 р в месяц, назовем это обычной арендой. И второй вариант доверительное управление, это когда ты несешь с ними все риски, оплачиваешь коммуналку , износ и все остальное и т.д (это ДДУ). Оба договора заключаются на 5 лет. Что дальше не понятно, могут заключить, могут нет. Выскажу свое мнение о обоих схемах.
1. Аренда - тут договор более - менее нормальный, есть пару скользких мест, но не критично. Отталкивает одно, 30 тр это в течении 5 лет, независимо не от чего. И еще минус налог 13%. Сами понимаете за 5 лет всю обстановку придется менять почти полностью. Стоимость оборудования номера 540 тр.Это обязательно . Т.е. к стоимости помещения сразу прибавляем 540 тр. И в течении 5 лет этот номер нельзя ни продать, ни заложить без согласия Управляющей компании.
2. Доверительное управление - тут очень мутный договор, нет ни какой конкретики, все размыто. Особенно меня насторожило, что нет четких тарифов на обслуживание помещения, сколько платить коммуналку не понятно, менеджеры говорят 130-160 р за кв. метр. , но это ни где не указано. Проскакивает сумма 1000 р за кв. метр. На все мои вопросы получаю ответ, что "мы заинтересованы что бы Вы зарабатывали вместе с нами" :-)))) Вопрос у меня было к договору много, если кого заинтересует , то могу пообщаться. Когда простаивает номер всю коммуналку оплачивает владелец.
Стоимость номеров со 2 по 15 этаж одна, с 15-ого выше. Первая очередь сдача конец третьего квартала 2021 года, а доверительное управление только с сентября 2021, вторая очередь + 1,5 года. И застройщик будет уже не Юнит.
Также очень напрягает вопрос как будут распределяться номера для гостей отеля, естественно первоначально они будут селить в те номера которые в гарантированной аренде.
Номеров с гарантированной оплатой всего 10% от общего числа и в первой очереди остался всего один номер. Очень четко указаны штрафные санкции , которые будут накладываться на владельца помещения. Штрафы на управление значительно проще.
Долго думал и решил отказаться от этой кабалы. Надежнее купить квартиру и сдавать ее.
Повторюсь, это только мои выводы и мое мнение. Типовые договоры у меня есть, при необходимости могу выслать.

[Прохожий]

Блеать, да тут одной фамилии достаточно )))
Вы бы ещё предложили в проект Шнипельсона и Каца вложиться

[болт78]

Я не предлагаю вкладываться, я высказываю свое мнение. При чем отрицательное. А описал ситуацию, т.к. информации крайне мало. Народ то к ним идет!!!

[борода]

болт78 (14 March 2019 - 13:26) писал:

. Народ то к ним идет!!!

Народ много куда идет!))) Но приходит в основном =>нахуй!13 см.))))

[Рубенс]

болт78 (14 March 2019 - 13:17) писал:

На все мои вопросы получаю ответ, что "мы заинтересованы что бы Вы зарабатывали вместе с нами" :-))))
.....

Брехня от первой до последней буквы)
Это равносильно тому, что владелец бизнеса сказал бы - я заинтересован получать как можно меньше прибыли)
Кто поверит в эту чушь?
Вся суть их бизнеса заключается в том, что УК делит общую прибыль от сдачи апартов между своим карманом и дольщиками.
И ежу понятно, что себя любимую она никогда не обделит)
А дольщикам будут доставаться объедки с барского стола.
При любой самой ахуенной прибыли владельцы апартов будут получать %% не более владельцев обычных квартир на сдачу.
А скорее всего даже и на 1-2% меньше.
Когда владелец квартиры сам её сдаёт, он сам ищет клиентов, заключает договор и несёт все риски.
То есть выполняет какую-то работу.
А когда это будет делать УК, то за свои услуги она будет брать ещё %.
Так что в долгосрочной перспективе прогнозирую от вложений в апарты не более 4% годовых.
А какой смысл переплачивать, если дольщики уже и так никуда не разбегутся?)))

болт78 (14 March 2019 - 13:17) писал:

....
Типовые договоры у меня есть, при необходимости могу выслать.

Ни к чему. Всё уже доступно по ссылке)

Сообщение отредактировал Рубенс: 14 March 2019 - 23:05

[Вредный]

болт78 (14 March 2019 - 13:17) писал:

Добрый день! Также заинтересовался данной темой. Общался с менеджерами, ездил к ним в офис, читал отзывы (их крайне мало). Обещают все красиво. Изначально заключаются два договора: 1. долевого участия (это на постройку помещения) и 2. Предварительный договор доверительного управления (ДДУ). Второй договор можно выбрать 2-х видов: гарантированный доход - это когда сдаешь им номер и больше у тебя голова не болит, стабильно получаешь 30000 р в месяц, назовем это обычной арендой. И второй вариант доверительное управление, это когда ты несешь с ними все риски, оплачиваешь коммуналку , износ и все остальное и т.д (это ДДУ). Оба договора заключаются на 5 лет. Что дальше не понятно, могут заключить, могут нет. Выскажу свое мнение о обоих схемах.
1. Аренда - тут договор более - менее нормальный, есть пару скользких мест, но не критично. Отталкивает одно, 30 тр это в течении 5 лет, независимо не от чего. И еще минус налог 13%. Сами понимаете за 5 лет всю обстановку придется менять почти полностью. Стоимость оборудования номера 540 тр.Это обязательно . Т.е. к стоимости помещения сразу прибавляем 540 тр. И в течении 5 лет этот номер нельзя ни продать, ни заложить без согласия Управляющей компании.
2. Доверительное управление - тут очень мутный договор, нет ни какой конкретики, все размыто. Особенно меня насторожило, что нет четких тарифов на обслуживание помещения, сколько платить коммуналку не понятно, менеджеры говорят 130-160 р за кв. метр. , но это ни где не указано. Проскакивает сумма 1000 р за кв. метр. На все мои вопросы получаю ответ, что "мы заинтересованы что бы Вы зарабатывали вместе с нами" :-)))) Вопрос у меня было к договору много, если кого заинтересует , то могу пообщаться. Когда простаивает номер всю коммуналку оплачивает владелец.
Стоимость номеров со 2 по 15 этаж одна, с 15-ого выше. Первая очередь сдача конец третьего квартала 2021 года, а доверительное управление только с сентября 2021, вторая очередь + 1,5 года. И застройщик будет уже не Юнит.
Также очень напрягает вопрос как будут распределяться номера для гостей отеля, естественно первоначально они будут селить в те номера которые в гарантированной аренде.
Номеров с гарантированной оплатой всего 10% от общего числа и в первой очереди остался всего один номер. Очень четко указаны штрафные санкции , которые будут накладываться на владельца помещения. Штрафы на управление значительно проще.
Долго думал и решил отказаться от этой кабалы. Надежнее купить квартиру и сдавать ее.
Повторюсь, это только мои выводы и мое мнение. Типовые договоры у меня есть, при необходимости могу выслать.

Отлично все изложил!
Тоже отказался по простой причине. Слишком далеко от центра

[lubitel]

Рубенс (04 January 2019 - 18:42) писал:

А народец между прочим деньги понёс)
Эксперты рассказали, куда россияне будут вкладывать деньги в 2019 году

я еще добавлю один нюансец..
на этапе продаж застройщики сладко поют что в комплексе будет вся необходимая инфроструктура для арендаторов -то есть рестораны ,бытовое обслуживание и так далее..типа тут людям будет удобно жить-хочешь приготовил еду в апартаментах-а нет- иди в ресторан\кафе\ столовую . и тут тебе и химчистка и прачечная...
То есть в наличие все возможности отеля
по факту помещения под эту инфраструктуру продаются как и все остальное ) а собственникам нах не надо размещать там ресторациии прачечные и в результате получаем обычный многоквартирный дом в ебенях ...
и вот тут начинаются некие проблемы с арендой - ( краткосрочной) многие из тех кто бы арендовал на несколько дней -делать этого не будут потому что рядом с этими апартаментами тупо пожрать негде .. то есть практически никаких плюсов по сравнению с арендой квартир