Сообщений в теме: 197

[Варвар]

Motanik (20.6.2011, 22:26) писал:

колитесь у кого есть инсайд по лэку? конкретно интересует комплекс у Звездной!!! )))

ЛЭК вседа работал по принципу пирамиды
собрать денег на десять домов а построить один !!!
все это держалось за счёт постоянново развития и привлечения новых инвесторов
за чей счот достраивали старые объекты
с началом "кризиса" вся эта шарманка развалилась
притока новово бабла практически нет.. как выполнять свои обязательства непонятно
из моих знакомых должны всем кто с ними работал
пытаются втюхать свои мифические квадратные метры вместо бабла
+ непонятки с учредителями
чем больше компания в рашке тем больше у неё скелетов в шкафу
конкретикой по Звёздной не обладаю
но лучше с кемнить другими рисковать) ИМХО

Сообщение отредактировал Варвар: 21 June 2011 - 17:12

[Яйцавсмятку]

ЛЭК вон на Руднева уже какой год Лондон-парк построить не может...
Там наверно пайщики уже поумирали первые гыыыыыыыыыыыыыы
А как прекрасно раньше было ,снимешь телку там отвезешь ее в заброшенное здание больницы и ебешь пока не надоест
При этом заплатив лишь за минет )))))))

[Pchel]

Варвар (21.6.2011, 16:55) писал:

Motanik (20.6.2011, 22:26) писал:

колитесь у кого есть инсайд по лэку? конкретно интересует комплекс у Звездной!!! )))

ЛЭК вседа работал по принципу пирамиды
собрать денег на десять домов а построить один !!!

Боже, какая варварская убогость мышления.
Неужели из десяти покупателей ЛЭКа только один получил свой товар в виде квартиры.
Варя, не позорься.
Торгуй лучше блядями...

[Pchel]

А теперь от ВарварасЯйцами немного к сути.

Вы хотите приобрести квартиру. Например, у хуй-его знает какого-то ЛЭКа.
ВарварсЯйцами - с ними всё ясно. У них везде евреи и во всём виноват Пчёл.

Им даже в голову не приходит задуматься: а кто такой ЛЭК ? ЛЭК - это застройщик, генподрядчик, инвестор, а может быть просто номинальный держатель проекта?

Главное - это пукнуть! Погромче и желательно, чтобы вонь разнеслась подальше...

Яйцавсмятку (21.6.2011, 19:27) писал:

ЛЭК вон на Руднева уже какой год Лондон-парк построить не может...
Там наверно пайщики уже поумирали первые гыыыыыыыыыыыыыы
А как прекрасно раньше было ,снимешь телку там отвезешь ее в заброшенное здание больницы и ебешь пока не надоест
При этом заплатив лишь за минет )))))))

Чурка!
Хоть немного будь в теме.
Готов консалтинг оказать. Бесплатно, между прочим...

[Pchel]

Приобретая квартиру, обратите внимание на следующее.
Источник финансирования данного проекта (пятна застройки, проекта, дома, жилого массива,...ВарварсЯцами нужное подчеркнёт).

Классика жанра, максимально защищающая Вас, как инвестора.

1. Создаётся SPV (special purpose vehicle) , которая создана исключительно только ради это проекта.

2. Привлекаются источники финасирования. Идеальным источником является крупный, надёжный банк, который готов предоставить финансирование проекта в классическом соотношении 70% на 30%. (30% - это собственные средства застройщика-инвестора, а 70% - это привлечённые банковские кредиты).

3. Далее банк анализирует основные показатели экономической эффективности проекта. Например, NPV, IRR, чистая окупаемость проекта, дисконтированная окупаемость проекта, ну и так далее.

4. Банк договоривается об офсетных сделках с инвестором-застройщиком. Например, будет ли ипотека аффилированного банка, как будет регулироваться 214-ФЗ, в какой момент банк кинет горе-застройщика и вступит единолично в проект, на какой стадии начинаются продажи объектов недвижимости в рамках проекта, ну и так далее.

5. Как правило, 30% участия застройщика - это права на земельный участок, а также проектная и градостроительная документация. Всё остальное не очень волнует.

6. Вся выручка от продаж объектов недвижимости идёт на погашение банковскиих кредитов, а все затраты на стройку финансируются за счёт банковских инвестиций.

В описанной мной ситуцации ЛЭК или неЛЭК или ХуйЛэк - Вам, как инвестору уже всё равно.

И только ВарварсЯйцами, ну и мудачки, которые, стремясь нажить, вложились в котлован, который без докуиентов, без градостроительной документации, без источников финансирования...под ПДКП, сумасшедшие, что возьмёшь, в судах теперь томятся.

А какие теперь у них претензиии. Ежели сами дарственные на своё бабло оформили в пользу третьих лиц.

Был бы очень рад, ежели моя иформация хоть кому-то на Амуре помогла избежать ахтунгов при покупке недвижимости.

Сообщение отредактировал Pchel: 22 June 2011 - 03:33

[MAZILA]

Многие правильно Орут что ЛЭК кидалово...только не многие понимают почему...понимают только те кто кто купил и сейчас изучает задним числом все бумажки которые подписал неподумавши...

И пчел.....

даже если все твои перечисленные пункты учитывать нет никакой гарантии что тебя не прокинут....все это только для успокоения себя...и не более...
единственный критерий... выгодно будет реализовывать проект застройщику в конечном итоге или нет..а это инсайд...
банкротство никто не тменял... не выгодно выведут бабло вступят в процедуру банкросттва и прощай денежки...формально квартиру получишь....реально лет через 10 и заплаив за нее второй раз...
для этого все компании разделяют юрилически владение пятном...тех документацией...продажи...и непосредственно сам процесс застройки...то есть реально на проекте участвуют несколько аффилированных юр лиц..
защиты у дольщика никакой)))...всегда будет покупка наобум...под свой страх и риск...
тому подтверждения и Виадук и Строймонтаж И ЛЭК ....хотя сроймонтаж с физиками со всеми рассчитался...а вот юр лиц кинул....
можно еще несколько пирамид привести в пример...

[Яйцавсмятку]

Pchel (22.6.2011, 2:43) писал:

Чурка!
Хоть немного будь в теме.
Готов консалтинг оказать. Бесплатно, между прочим...

Гыыыыыыыы да ты ,Гандон,можешь тока ануслинг оказать бесплатно!!!

[Institoris]

stahan (20.6.2011, 23:53) писал:

возможно не "сдает квартиры", а выдает ключи до сдачи - эт реально, но оно и лучше, пока дождешься сдачи...

Возможно и до сдачи. Трудно с девушками обсуждать тонкости)) А я уж подумал, что ЛЭК совсем беспредельничает.

Нормальный (20.6.2011, 23:21) писал:

как знающий - могу сказать что не встречался с таким - не прошли бы гос комиссию.

А как же проходят госкомиссию дома без нескольких десятков лестничных пролётов?

[Варвар]

Pchel (22.6.2011, 2:36) писал:

Боже, какая варварская убогость мышления.
Неужели из десяти покупателей ЛЭКа только один получил свой товар в виде квартиры.

нЕ пшол все эти демонстрации и стихийные бунты наёбанных пайщиков просто так
люди выходят развеятца.. падышать свежим воздухом)
суды которые никогда нЕ закончатца то же
и организации которые создаютца тока для тово штоп наебать собрать денек и расворитца)

Pchel (22.6.2011, 2:43) писал:

Готов консалтинг оказать. Бесплатно, между прочим...

ты как то уже пиздел што готов выбить долги лэка
не бесплатно между прочим))
жаль патёрли

Pchel (22.6.2011, 3:31) писал:

1.
2.
3.
4.
5.
6.
И только ВарварсЯйцами, ну и мудачки, которые, стремясь нажить, вложились в котлован, который без докуиентов, без градостроительной документации, без источников финансирования...под ПДКП, сумасшедшие, что возьмёшь, в судах теперь томятся.

я тебе этих пунктов ещё десяток нарисовать могу
тока когда ты придёш пакупать недвжку тебе предложат ТИПОВОЙ ДОГОВОР !!!
который составлен ИХ юристами
скажи што в нашем славном городе нЕ известны примеры продаж квртир по 3-5 раз ?
а когда твой якобы могущий выполнить свои обязательства лэк
потребляющий например 2000 кубов бетона в сутки просит у сорокапятки отсрочку платежа в неделю
пом в две.. три.. месяц..
а потом объявляющий што оплатить долги нЕ сможет !!!
и пример нЕ единичный !!! лентехстрой который думал што он евреистей фсех вгде ?
если организации заранее созданы для кидалова с выкапыванием ямы и закапыванием бабла доказать как правило ништо нельзя !!! нЕ смотря на фсе твои пункты !!!
а бренд лэк - это десятки организаций с разбросанной ответцтвенностью
в котором если што виноват буит какой нить субподрядчик зарегестрированный на "дядю васю"

MAZILA (22.6.2011, 8:14) писал:

даже если все твои перечисленные пункты учитывать нет никакой гарантии что тебя не
для этого все компании разделяют юрилически владение пятном...тех документацией...продажи...и непосредственно сам процесс застройки...то есть реально на проекте участвуют несколько аффилированных юр лиц..

плюсую !!!
приходиш например в лидер спб купить хату а тебя отправляют в какойнить медвед)
типо продажами ТАМ занимаютца
сидят в одном офисном здании построенном тем же лидером
а формально отношения друк к другу никаково нЕ имеют
у всех крупных компаний Питера рыльце в пушку

Pchel (22.6.2011, 3:31) писал:

Был бы очень рад, ежели моя иформация хоть кому-то на Амуре помогла избежать ахтунгов при покупке недвижимости.

нЕ обольщайся))))))

Сообщение отредактировал Варвар: 22 June 2011 - 12:38

[Варвар]

Institoris (22.6.2011, 11:20) писал:

А как же проходят госкомиссию дома без нескольких десятков лестничных пролётов?

а когда разрешение на строительство получают после сдачи дома ?

[Линкс]

MAZILA (22.6.2011, 8:14) писал:

защиты у дольщика никакой)))...всегда будет покупка наобум...под свой страх и риск...

То есть в новостройки нельзя вкладываться никогда так что ли???
А покупать следует исключительно вторичку, когда уже всё ясно с правом собственности и чистотой недвижимости???
Значит абсолютно все строительные компании - это кидалово по своей сущности и структуре???

Сообщение отредактировал Линкс: 22 June 2011 - 14:28

[tetris]

Линкс (22.6.2011, 14:27) писал:

MAZILA (22.6.2011, 8:14) писал:

защиты у дольщика никакой)))...всегда будет покупка наобум...под свой страх и риск...

То есть в новостройки нельзя вкладываться никогда так что ли???
А покупать следует исключительно вторичку, когда уже всё ясно с правом собственности и чистотой недвижимости???
Значит абсолютно все строительные компании - это кидалово по своей сущности и структуре???

Среди моих друзей и знакомых десять человек имели дело со стройкой. Для пятерых удачно закончилось и они наварили денег. У пятерых - кидалово.
Можно было просто в казино сходить.)))

[Pchel]

Варвар (22.6.2011, 12:35) писал:

Pchel (22.6.2011, 2:36) писал:

Боже, какая варварская убогость мышления.
Неужели из десяти покупателей ЛЭКа только один получил свой товар в виде квартиры.

нЕ пшол все эти демонстрации и стихийные бунты наёбанных пайщиков просто так
люди выходят развеятца.. падышать свежим воздухом)
суды которые никогда нЕ закончатца то же
и организации которые создаютца тока для тово штоп наебать собрать денек и расворитца)

Pchel (22.6.2011, 2:43) писал:

Готов консалтинг оказать. Бесплатно, между прочим...

ты как то уже пиздел што готов выбить долги лэка
не бесплатно между прочим))
жаль патёрли

Ничего страшного, что потёрли.
От своих слов не отказываюсь.
Давай, что там за долги, которые ты не можешь выбить с ЛЭКа?
Дисконт пополам распилим.
Только есть одно условие. Это должно быть оформленное обязательство ЛЭКа, а не "дарственная", согласно которой ЛЭКу подарили деньги.

[Pchel]

Я ведь почему написал про SPV и прочую хуйню...
Покупая недвижимость Вы попадаете в некую экономическую модель.
Ежели Вы этой модели не знаете и подписываете какой-то типовой договор, который Вам подсовывают, то Вы рискуете подписать "дарственную".

Всегда лучше действовать осознанно, чем безсознательно.
Кстати, ещё совет.
Ежели под Ваш объект выдаёт ипотеку приличный банк, то это уже серьёзная гарантия.
Не факт, что ипотека Вам нужна и не факт, что Вам предоставят ипотечный кредит.
Но если этот проект застройщика может являться предметом ипотеки, то это означает, что Вы сэкономили на юристах и риэлтерах.
За них эту работу для Вас бесплатно сделал банк.

[MAZILA]

нет пчел...это означает толькото что в случае проблем с застройщиком вас будет иметь банк)...

То Линкс...почему же нельзя покупать стройку...можно...хорошо изучив Экономическую модель про которую говорит пчел...
как правило ее изучают только те кто уже один раз вляпался....остальные все на свой страх и риск))

и изучив данную модель удивляешься насколько рынок долевого строительства по сути своей является лохотроном...

Сообщение отредактировал MAZILA: 22 June 2011 - 23:22

[Kover]

скажем так, я не вижу в интернетах и соц сетях кучу саксес стори о покупке недвижухи у лэк. по знакомым - наоборот, как центрифугу прошли, думали, что все, пиздец, невидать квартиры.

был даже сайт, типа bad stroy.ru , типа правда о застройщиках , но его закрыли, прислонив теплое дуло к виску владельца
а сайтец неплохой был, вот бы его форум остался в архивах интернетов...

из проверенных вариантов, если есть бабло - северный огород, если нет, гатчинский ДСК. но и у этих бывают проколы, у севгорода домик на просвете на дизеле работал какое-то время, накуй оно надо...

[Pchel]

MAZILA (22.6.2011, 23:21) писал:

нет пчел...это означает толькото что в случае проблем с застройщиком вас будет иметь банк )...

А что в этом плохого?
Если банк вошёл в проект, то это означает, что объект будет профинансирован и достроен.
Значит риски инвесторов минимальны.

[Amson]

Pchel (22.6.2011, 3:31) писал:

Классика жанра, максимально защищающая Вас, как инвестора.
4. в какой момент банк кинет горе-застройщика и вступит единолично в проект
5. Как правило, 30% участия застройщика - это права на земельный участок, а также проектная и градостроительная документация. Всё остальное не очень волнует.
6. Вся выручка от продаж объектов недвижимости идёт на погашение банковскиих кредитов, а все затраты на стройку финансируются за счёт банковских инвестиций.

С точки зрения покупателя квартиры понятно..., но
Какая радость самому застройщику участвовать в таком проекте на таких условиях, в чём выгода ?
Разработать, осуществить его и всё отдать кредитору, или это просто от его неграмотности?

Сообщение отредактировал Amson: 23 June 2011 - 10:25

[Pchel]

Amson (23.6.2011, 10:01) писал:

Pchel (22.6.2011, 3:31) писал:

Классика жанра, максимально защищающая Вас, как инвестора.
4. в какой момент банк кинет горе-застройщика и вступит единолично в проект
5. Как правило, 30% участия застройщика - это права на земельный участок, а также проектная и градостроительная документация. Всё остальное не очень волнует.
6. Вся выручка от продаж объектов недвижимости идёт на погашение банковскиих кредитов, а все затраты на стройку финансируются за счёт банковских инвестиций.

С точки зрения покупателя квартиры понятно..., но
Какая радость самому застройщику участвовать в таком проекте на таких условиях, в чём выгода ?
Разработать, осуществить его и всё отдать кредитору, или это просто от его неграмотности?

Если бы ты процитировал меня не с пункта 4, а вдумался в содержание пункта 3, то тогда было бы понятно, что после возврата всех заёмных средств у застройщика образуется прибыль. Иначе проект был бы убыточным.

[MAZILA]

Pchel (23.6.2011, 1:52) писал:

MAZILA (22.6.2011, 23:21) писал:

нет пчел...это означает толькото что в случае проблем с застройщиком вас будет иметь банк )...

А что в этом плохого?
Если банк вошёл в проект, то это означает, что объект будет профинансирован и достроен.
Значит риски инвесторов минимальны.

по уму банку должны переходить все обязательства перед дольщиками...по факту..только обязательство построить квартиру или найти нового инвестора застройщика...частенько квартира в данном случае дорожает примерно на 30-40% абсолютно законно...п бумагам...по срокам растягивается лет на 10:)))....учитывая инфляцию, нервы и бещвозвратно ушедшие годы жизни когда столь необходимо отдельное жилье...это болше чем крах!

банк не ставит себе цель заработать репутацию строительной компании..в данном случае когда права застройщика переходят банку..это горазду хуже если бы они переходили другому застройщику на конкурсной основе...потому как обязательства по срокам банк как правило нести не может...он просто забирает залог...может держать его пяток летпока не измениться рынок а может продать кому угодно...и далее невозможно просчитать кто это будет строитель или еще один псевдоинвестор...
не дай бог кому попасть в такие передряги...

Строительный бизнес до сегодняшнего времени был пирамидой...после кризиса...судя по проектам комплексной застройки ситуация немного изменилась....пытаются строить по принципу целевого проекта с целевым финансированием....но пока только пытаются...экномического эффекта еще не видно цыплят будут считать по осени а осень еще не скоро....есть ощущение что проекты комплексной застройки та же пирамида только растянутая во времени







могу ошибатсья